در مورد وکالت امور ملکی بیشتر بدانید

دعاوی ملکی لقبی برای دسته ای از دعاوی حقوقی و کیفری به شمار می رود که به گونه ای به مسئله املاک مربوط می شوند. در این مجموعه مسائل بسیار مختلفی پیدا می شود. از مسائل مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به دریافت ویزای کار، الزام به ایفای تعهد، الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مانند مال غیر، جعل سند، ممانعت از حق، کلاهبرداری و تصرف عدوانی، تمام این مسائل در دایره این دعاوی قرار می گیرند.

ملک مشاع به ملکی می گویند که بین نفر مشترک باشد و در مقابل ملک مفروز استعمال می گردد. منظور از مفروز به ملکی گفته می شود که پس از اشاعه در قالب چند سهم جداگانه در آمده و بین شرکا تقسیم شده باشد.

امکان دارد دو یا چند نفر ملکی را به طور شریکی خریده باشند بدون اینکه سهم هر یک از آن ها از نظر حدود و مشخصات تعیین شده باشد، به این ملک مشاع بین مالکین گفته می شود و در صورتی که مالکین با رضایت هم، قسمت مجزا و مشخصی را برای هر کدام از شرکاء تعیین و تصرف کردند، یعنی بابت سهم مشاعی بخش مشخص از ملک را اختصاص به مالک مشخص دادند، سهم هر کدام را مفروز می گویند.

عبارت مفروز در برابر مشاع هنگامی مورد استفاده قرار می گیرد که از لحاظ مقررات ثبتی، قصد جدا کردن یک بخش از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم دیگر شرکاء در ملک مشخص مطرح باشد. به این معنی که چنانچه چند نفر هر یک میزان مشاعی از ملک را مالک باشند و قصد مفروز سهم خود را داشته باشند تا به طور مستقل از ملک خود استفاده کنند، باید آن ملک به نسبت میزان مشاعی مالکان میان آن ها تفکیک شود.

تفاوت بین تفکیک، افراز و تقسیم ملک

امکان دارد یک نفر مالک یک زمین بزرگ باشد و بخواهد آن را تفکیک و به اندازه های کوچک تر تقسیم کند اما برای اینکه مالکی بتواند زمین را تفکیک نماید باید چند شریک وجود داشته باشد و نمی توان زمینی که تنها یک مالک دارد را به قطعات کوچک تر تقسیم کرد.

در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک از یک نفر بیشتر بوده و امکان دارد یکی از شرکا دارای سهم بیشتری باشد و نوعی صلح بین شرکا صورت گیرد.

تقسیم نیز شامل تفکیک و افراز می باشد و هر دوی آن ها را در برمی گیرد.

فروش ملک مشاعی بدون رضایت مالکین دیگر امکان پذیر است؟

شریک مال مشاع هر زمانی بخواهد می تواند درخواست کند که ملک مشاع بین وی و سایر شرکا تقسیم گردد. مگر در برخی از موارد که تقسیم به موجب قانون میسر نباشد.

برخی اوقات شرکا پیش خود به این توافق می رسند که مثلا یک زمینی را که تقریبا هزار متر است را بین خود و به صورت تعیین کردن سهم هر یک که کجای زمین قرار گیرد انجام دهند و در خصوص مساحت زمین نیز توافق می کنند که در این حالت اداره ثبت و املاک اسناد می تواند سند را تنظیم و صادر نماید.

ولی در بسیاری از مواقع شرکا راضی به تقسیم نیستند و یا به طور کلی ملک قابل تقسیم و یا تفکیک نمی باشد که در این حالت هر کدام از شرکا می توانند برای فروش ملک مشاع اقدام نمایند.

آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر می باشد؟

در برخی از موارد که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنی خاصی ندارد و باید دادخواست خلع ید را عنوان نماید و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید در آغاز مالکیت خود را به ثبت برساند. پس از آن می بایست تصرف غاصبانه شخصی که ملک را تصرف کرده است را اثبات نماید، به این معنی که فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و عصب کرده باشد.

به خاطر اینکه بسیاری از مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی دچار اشتباه می شوند و این موجب می گردد که به هیچ نتیجه ای دست پیدا نکنند و دعوای آن ها رد گردد حتما توصیه می شود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.

الزام به اخذ پایان کار چه مراحلی دارد؟

بعد از به پایان رسیدن عملیات ساختمانی، چنانچه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی مانند خلافی و یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی به عنوان پایان کار به شما ارائه می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می نماید. پایان کار یکی از مدارک مهمی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک تعیین می گردد.

مدرک پایان کار سندی است که بعد از به پایان رسیدن تمام عملیا ت ساختمانی طبق تقاضای مالک و یا وکیل قانونی آن از طریق شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می شود. گواهی پایان کار می بایست تایید تمام ناظران ساختمانی را به دست بیاورد که بعد از صدور شناسنامه فنی و ملکی از طریق سازمان نظام مهندسی در شهرداری صادر می شود.

خریدار چگونه میتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟

خریدار پیش از اقامه دعوی می بایست مطمئن شود که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد. چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن فرد دیگری و یا بازداشت است، رای نمی دهد. در این صورت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه درخواست کند.

در نتیجه هر موقع مالک برای امضای سند انتقال به نام خریدار حاضر نگردد (برخلاف تعهد) نماینده دادگاه در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار امضا می نماید.

لذا تسلیم ملک فروخته شده پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه به شمار می رود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟

اجاره نوعی قراردادی است که بر اساس آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد و به تبع می تواند در آن هر نوع دخالت و تصرفی کند.